작성자 [ 산길 ] - 2003년 04월 12일 오후 2시 33분에 남기신 글
상가건물임대차 보호법 요약 및 확정일자 조회수 [ 2376 ] 수정 하기 삭제 하기  


상가건물임대차 보호법(요약)

임대,임차인간 분쟁의 소지를 억제하고, 영세 임차상인들의 권리를 보호하기 위해 의원입법으로 제정하여 2002. 11. 1부터 시행

보호법 주요내용
===============

◎ 적용대상
- 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차로서
- 보증금액〔차임(월세)이 있는 경우는 : 월세에 100배로 환산한 금액을 포함〕이 2억4천만원(서울특별시/예상액) 이하에 해당하는 경우
(보증금액은 시해령(안)에 의한 계산-시행령 확정에 따라 변경될 수 있음)
◎ 임차인의 권리
- 임차권에 대항력 인정 : 건물인도와사업자등록이 요건(법3조)
. 세입자가 상가건물을 인도받고 사업자등록을 한 때는 상가건물이 양도되더라도 세입자는 새로운 소유자에게 임차권 주장
- 임차권의 존속기간 보장 : 5년간 계약갱신요구권 부여(법10조)
- 우선변제 받을 권리 : 대항요건을 갖추고 확정일자를 부여받은 경우(법5조)
- 소액임차인의 최우선 변제받을 권리 : 대항력 요건을 갖춘 경우(법14조)
. 서울지역의 경우 보증금 45백만원 이하로 보증금의 30%범위내로 규정(최우선변제한도 13,500천원)
- 임대료 인상한도(연 인상율 12%) 및 전세금의 월세전환이율 상한(연 15%)을 정해 지나친 임대료 인상을 억제
◎ 임대인을 위한 보호장치
- 임대차 존속기간은 5년이나, 계약은 1년단위로 체결 가능
- 임차인이 부당한 권리남용을 하는 경우에는 임대인이 계약갱신요구 거절 가능(법 제10조) (임대료 3회 연체, 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우 등)
◎임대차 이해관계인의 사업자등록사항 등을 열람할 권리(법4조)
- 임차인 권리강화에 상응한 이해관계인의 권익보호 차원에서 사업자등록사항 등을 열람할 권리를 보장



확정일자 신청 및 부여
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◎ 확정일자
- 임대차계약서 원본에 확정일자번호, 확정일자를 기재하고 관인을 날인
- 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청의 대항요건을 갖추고, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 가짐
- 관할세무서장이 그 날짜에 그 문서가 존재하였음을 인정해 주는 것으로 내용의 진위는 확인하는 것이 아님

◎ 신청대상 : 임차사업자중 보호대상자인 기존사업자 전원과 신규사업자 및 미등록사업자로서 관할세무서에 신청

◎ 구비서류 : 임대차계약서 원본, 사업자등록증원본(신규사업자는 사업자등록신청서), 확정일자신청서, 본인 신분증(대리인인 경우 위임장 및 대리인 신분증), 등기부등본상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우 해당부분의 도면
※ 사업자등록신청서상의 사업장소재지와 임대차 계약서상 임대물건의 소재지 및 등기부등본상 소재지가 일치되어야 하며 그렇지 않을 경우 법의 보호를 받을 수 없음. 따라서 소재지가 다를 경우 사업자등록정정신고를 같이 해야 함.

◎ 신청기간 및 신청부서

■신규사업자
- 대 상 : '02.10.1이후 신규 사업자등록신청자
- 신청기간 : 사업자등록신청시
- 신청부서 : 납세서비스센터

■기존사업자
- 대 상 : '02.9.30이전 사업자등록신청자
- 신청기간 : '02.10.1~10.31
- 신청부서 : 세적담당과

■ 미등록사업자
- 대 상 : 확정일자만 우선 신청할 자
- 신청기간 : '02.10.1 이후
- 신청부서 : 납세서비스센터


◎ 확정일자 부여절차
- 법 적용대상여부 확인(보증금+ 차임환산) ⇒ 전산입력 ⇒ 확정일자신청내역 출력 ⇒ 본인(신청인) 사실여부 확인 ⇒ 임대차계약서 원본에 확정일자 번호기재 및 관인날인 ⇒ 교부
반포세무서 제공(TEL:590-4200)
- 관인날인된 임대차계약서원본을 복사하여 사본을 확정일자 신청서와 함께 확정일자 번호 순서대로 세무서에서 편철 보관



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