작성자 [ 산길 ] - 2006년 02월 28일 오전 10시 17분에 남기신 글
미등기전매 조회수 [ 2461 ] 수정 하기 삭제 하기  

부동산을 매수한 자가 자신 앞으로 소유권이전등기신청을 하지 않고, 제3자에게 매도(즉 전매)하여 ..

전매에 따른 부동산 가격의 상승폭 만큼 이익을 취득 (즉 매수시점의 가격과 전매시점의 가격차익에서 오는 이익 발생)하거나 세금에 대한 탈세 방법으로 .. 위와 같은 미등기 전매행위를 하리라 봅니다.

1. 형사 문제

미등기 전매를 하는 사람은 부동산등기특별조치법 제2조에 따른 소유권이전등기등 신청의무를 위반한 경우로서 그러한 미등기 전매에 시세차익 이나 탈세의 목적등이 있다면 위 법률 8조에 따라 3년이하의 징역 이나 1억원이하의 벌금에 해당하는 형벌을 받게 됩니다.

위와 같은 목적이 없는 경우라고 하더라도 최초의 매매계약서에 검인신청을 하지 않았다면 1년이하의 징역이나 3천이하의 벌금이라는 형벌에 해당합니다.

위와 같은 미등기 전매자를 도와서 전매계약 과정에 개입한 중개업자에게는 위의 부동산등기특별조치법(제8조)위반죄의 공동정범 또는 방조범으로 형사처벌이 가능하리라 봅니다.

만약 최초 매도인이 매수인의 미등기 전매행위에 대해 승낙을 하지 않았음에도 , 매수인이 무단으로 최초매도인을 매도인으로 하고, 제3자를 매수인으로 하는 매매계약서(=즉 미등기 전매계약서)를 작성한다면, 당해 문서 작성자(미등기 전매자든 중개업자든) 형법상의 사문서위조죄와 위조사문서행사죄로도 처벌이 가능합니다.

2. 행정적인 문제

위 시세차익을 노리거나 탈세를 위한 목적에서의 미등기전매행위에 대해, 행정관청이 위 행위를 부동산 중개업법 제33조 7호에 해당하는 경우라고 판단하는 경우에는 위 법률 제36조에 따른 임의적인 자격정지사유에 해당하고, 위 법률 제38조 제2항 제7호에 따른 임의적 등록취소사유에 해당할 수 있습니다.

3. 민사적인 문제

대법원 판례는 위와 같은 미등기 전매행위의 결과 미등기 부동산을 취득한 제3자가 소유권이전등기를 신청하여 그 제3자 앞으로 등기가 경료되는 경우에는 그러한 (민법 물권부분에서 강학상으로 논하여지는) 중간생략등기에 대해 유효한 등기로서 효력을 인정합니다. 즉 최초매도인과 매수인 및 최종매수인의 3자들 사이에서...중간생략의 합의가 있고, 그러한 물권적 합의와 등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 하는 것입니다.

부동산등기특별조치법제8조에 따른 형사처벌을 받는 미등기 전매행위일지라도 (형사처벌과는 별개로) 민사적으로는 유효합니다(대법원1993.1.26,92다39112판결). 즉 위 8조의 형사처벌규정을 민사적 효력과의 관계에서는 "강행규정"이 아니라 단순한 "단속규정"에 불과하다고 보는 겁니다.

주의할 것은, 대법원 판결이 무한정으로 위와 같은 미등기 전매에 따른 중간생략등기가 경료된 사안에대해, 최초매도인.매수인.최종매수인(즉 제3자) 사이에 중간생략의 합의가 이루어지면 그 등기에 대해 유효성을 부여하는 것은 아니며, "최초 매도인과 매수인의 매매 계약" 및 "매수인과 최종 매수인과의 매매계약"이 모두 유효해야만 그 등기가 유효하다고 합니다(대법원2000.4.25,2000도538등, *즉 토지거래허가구역내에서 중간생략의 합의가 이루어져 허가를 받지 않고 미등기 토지전매를 한 경우에는, 그 사법상 효력에 대해 "무효"라고 봄).

*제1매매 계약서는 (민사적으로)유효합니다. 그러한 계약에 따른 소유권이전등기신청의무를 하지 않거나 검인신청을 하지 않고 전매를 한 점에 대해 형사처벌을 받는 것일뿐입니다.

*최초 매도인과 최종매수인은 매수인의 미등기 전매행위에 대한 방조(즉 부동산등기특별조치법 8조 위반죄의 방조)로 형사처벌될 가능성이 있습니다.

그리고 세금문제에 대해서 미등기 전매자는 (전매가 발각되지 않고 잘 마무리 된다면) 문제가 되지 않을 것 같고, 최초매도인과 최종매수인이 문제가 되겠죠(*위와 같은 탈세 및 시세 차익 이라는 "2중의 이익"을 취득할 수 있다는 점에서 위와 같이 일이 발생하고, 국가도 그에 대한 처벌조항을 둔 것입다!)

*참고로 민사문제(그 법적 효과의 유효성? 무효성?판단)와 형사처벌문제는 별개의 문제입니다. 형사처벌은 되더라도 민사적으로는 유효한 법적 효과를 발생하는 경우도 많습니다. 대표적인 것이 .. 무신고 음식점 영업행위라고 할 수 있을 것입니다. 그러한 행위가 식품위생법위반죄로 형사처벌은 되지만, 그 민사적 효력은 유효한 것입니다.

[출처:다음에서]


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